Zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 roku poz. 2204) – dalej „u.g.n.” „Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny”.
Natomiast w art. 76 ust. 1 u.g.n. ustawodawca przewidział, iż „Stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 5, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste”.
W związku z powyższym powstaje pytanie, w jakiej maksymalnej wysokości może nastąpić podwyższenie stawki procentowej opłaty rocznej. Ma to o tyle istotne znaczenie, że stawka procentowa opłaty rocznej jest głównym elementem kształtującym wysokość opłaty rocznej, która stanowi procent wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
Problematyka, o której mowa powyżej ujawniła się na przykładzie Gminy Miasta Sopotu, która na podstawie uchwał przyjmowanych od lat 90. ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty rocznej na poziomie 15% dla „nieruchomości gruntowych pod lokalami użytkowymi – z wyłączeniem pracowni artystycznych”. W konsekwencji co do zasady każdy użytkownik wieczysty, któremu przysługuje tytuł do lokalu użytkowego, mieszczącego się na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste przez Gminę jest zobligowany do ponoszenia opłaty rocznej w wysokości 5-krotnie przewyższającej maksymalną, ustawową wysokość tej opłaty (3% wartości nieruchomości).
Uchwała Rady Miasta Sopotu nr XXXVII/434/98 z dnia 19 lutego 1998roku w sprawie podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych została poddana kontroli sądowo-administracyjnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w 2016 roku orzekł o nieważności przedmiotowej uchwały między innymi z powołaniem się na to, że tak wysokie podwyższenie stawki opłaty rocznej (do 15%) podważa istotę instytucji opłaty rocznej, a także samego prawa użytkowania wieczystego. Sąd uznał, że zrównanie stawki procentowej z wysokością stawki tzw. pierwszej opłaty (od 15% do 25%) należało uznać za sprzeczne z prawem. Niemniej Naczelny Sąd Administracyjny– na skutek skargi Rady Miasta Sopotu – uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę. W uzasadnieniu NSA wskazał, iż skoro przepis art. 76 ust. 1 u.g.n. nie określa granic podwyżek ani żadnych kryteriów, jakimi powinna kierować się gmina, to nie sposób przyjąć, że nastąpiło przekroczenie przez gminę granic upoważnienia ustawowego.
Innymi słowy uchwały podjęte na podstawie art. 76 ust. 1 u.g.n. wymykają się kontroli sądowo-administracyjnej, co pozwala na stwierdzenie, że przedmiotowa norma prawna upoważnia gminy lub Skarb Państwa do dowolnego kształtowania wysokości stawki procentowej dla nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, o których mowa w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. (w tym wypadku opisanych w wymienionej uchwale). W następstwie tego można przyjąć, że użytkownik wieczysty jest w takiej sytuacji pozbawiony możliwości kwestionowania tak ukształtowanej wysokości stawki procentowej i nie posiada żadnego instrumentu prawnego do domagania się od Gminy obniżenia wysokości tej stawki (a w konsekwencji na tej podstawie samej opłaty).
Opisana problematyka wiąże się niewątpliwie wyłącznie z negatywnymi konsekwencjami dla użytkowników wieczystychwywodzących swoje prawo od Gminy. Mianowicie w związku z istotnym wzrostem wartości nieruchomości, użytkownicy wieczyści (posiadający lokale użytkowe) są zmuszeni do ponoszenia opłat rocznych w wysokości, która między innymi podważa sens posiadania prawa użytkowania wieczystego, a także drastycznie obniża rentowność działalności prowadzonej w lokalu, prowadząc często do niezbywalności prawa własności lokalu i prawa użytkowania wieczystego. Z pewnością nie taka była istota wprowadzenia przepisu art. 76 ust. 1 u.g.n.
Prawomocne zakończenie postępowania sądowo-administracyjnego nie zamknęło jednak definitywnie opisanej problematyki. Opisane zagadnienie może być bowiem przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny, który wstępnie nadał bieg skardze konstytucyjnej o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją przepisu art. 76 ust. 1 u.g.n. (sygn. akt SK 58/2019). Natomiast w zależności od rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego może ono otworzyć drogę do wznowienia opisanego wyżej postępowania sądowo-administracyjnego, a także uniemożliwić gminom podejmowanie tego rodzaju uchwał w przyszłości.
Przedmiotowa sprawa będzie miała także znaczenie dla użytkowników wieczystych, których prawo powstało po dniu wejścia w życie uchwały Rady Miasta Sopotu nr XXIII/301/2009 z dnia 30 stycznia 2009 roku w sprawie podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Gminy, gdyż przedmiotowa uchwała została podjęta na podstawie tej samej normy prawnej, która będzie podlegała badaniu przez Trybunał Konstytucyjny.
Marcin Deczkowski
radca prawny
